주택담보대출을 알아보다 보면 늘 등장하는 단어들이 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR 이란 단어들이지요. 주택담보대출을 받으려면 바로 LTV, DTI, DSR이 대출금액의 기준이 되기 때문입니다. 대출을 신청한다고 해서 필요한 모든 돈을 빌려 주지는 않습니다. 나름의 기준을 두고 있습니다. 바로 구입할 주택의 가격과 상환능력 이 2가지를 보고 결정하게 됩니다.
LTV(주택담보대출비율)
주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 말합니다. 쉽게 말해 내가 구입하려 하는 주택의 시세 즉, 주택담보가치 대비 몇% 까지 대출이 가능한지 확인을 하는 것입니다.
주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정합니다.
LTV = 대출금액 / 부동산가치 X100%
예를 들어 1억 하는 아파트의 LTV가 60% 라고 하면 은행에서 가능한 대출의 한도는 6천만 원이 됩니다.
대출을 많이 받기 위해선 LTV가 높은 것이 당연히 좋습니다.
DTI(총부채상환비율)
대출이용자의 연소득대비 대출 상환액을 말합니다.(지역에 따라 DTI 제한이 없는 곳도 있습니다.)
DTI = 연간 주택담보대출 상환액(원금+이자)+기타 부채의 연간 이자 상환액 / 대출이용자의 연소득 X 100%
예를 들어 1년간 상환해야 할 주택담보대출+기타 부채의 연간이 자상환액이 5,000만 원인데 본인의 연소득이 1억 원이라면 DTI가 50%가 나옵니다. 그럼 5천만 원까지 은행에서 대출을 받을 수 있습니다. 대출을 많이 받기 위해선 DTI가 낮은 것이 좋습니다.(상환능력우수)
본인의 기타보유대출등이 많다면 DTI 계산기를 이용해서 확인해 보시면 편리합니다.
DSR(총부채원리금상환비율)
총부채원리금상환비율을 의미하며 대출을 받으려는 사람의 소득대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말합니다.
DSR = (연간 주택담보대출 원리금 + 기타 부채의 연간 원리금 상환액) / 대출이용자의 연소득 X100%
DTI와 다른점은 DTI는 기타 부채의 연간 이자상환액 대비였지만 DSR은 연간 원리금(원금+이자) 상환액 대비율을 말합니다.
예를 들어 연소득 5천만 원이고 1억 주택을 취득하고자 하는데 DSR 50% 기준이면 2,500만 원을 대출받을 수 있고, 동일 기준 LTV 50%라면 5,000만 원을 대출받을 수 있습니다.
현재 22년 7월부터 차주단위 DSR 규제 3단계를 시행 중에 있는데요, 총 대출액 1억 원 초과 시 DSR 40% 적용, 연간 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘으면 대출을 금지하는 규제입니다.
최근에 청약 및 대출규제가 완화되었지만 DSR규제는 여전히 유지가 되고 있습니다.
3월 2일 시행된 주택담보대출 규제완화 주요 내용
1. 다주택자 규제지역 내 주택담보대출 허용(LTV 0->30%)
2. 임대. 매매사업자에 대한 주택담보대출 허용(규제지역 30%, 비규제지역 60%)
3. 임차보증금 반환목적 주택담보대출의 각종 제한 규정 완화
4. 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 폐지(현 2억 원 -> LTV, DSR기준 내 허용)
5. 주택담보대출 대환시 기존 대출시점의 DSR 적용(1년 한시적 적용)
6. 서민, 실수요자의 주택담보대출 한도 폐지(현 6억 원->LTV, DSR기준 내 허용)
7일 KB국민은행에 따르면 국민은행 기준 주택담보대출 중 LTV가 60% 이상인 잔액은 지난해 말 기준 10조 4,179억 원으로 전년 말보다 6.1% 늘어났습니다. (국민은행은 국내에서 주택담보대출 규모가 가장 큰 은행입니다.)
부동산 침체에 따라 금융위는 부동산 규제지역 내 지역별·주택가격별로 차등화 돼있던 LTV규제를 지난해 12월부터 50%로 일원화하게 되었는데요, 이전까지는 기존 주택처분 조건부로 무주택자와 1 주택자는 비규제지역에서 70%, 규제지역에서는 20~50%의 LTV를 적용받았었습니다.
다주택자의 경우는 비규제지역 60%, 규제지역에서는 0% 였습니다.
현재 규제완화 정책에 따라 서민, 실수요자의 LTV는 최대 70%까지 확대되는 등 고 LTV 대출이 향후 더 확대될 공산이 큰데요, 문제는 이런 대출일수록 잠재 리스크가 클 수밖에 없다는 점입니다.
가뜩이나 고금리로 여신 건전성이 위협을 받는 상황인 만큼, 이에 대한 새로운 모니터링이 필요할 때인 것 같습니다.
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